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    “黄埔集团位于红磡的旧港口那块地？”周家杨自然知晓和记黄埔旗下这块地皮，想了想说道：“陈生，这块地的确非常好，面积大，靠海，但它是工业地皮，我与李查德也曾经讨论过这块地皮，据他所说，早在数年前，祁德尊就想开发这块土地，但工业地皮想转商业地皮，需要向港府支付巨额的差价，祁德尊也多次派人与港府地产局沟通，想以便宜一点的价格将这块地转成商业用地，但港府那边根本就不肯松口，最后也就不了了之了。”

    “拍卖地皮的收入，是港府最大的财政收入，祁德尊想让港府降价，那是痴人说梦呢？”陈志文笑了笑说道：“我不需要让港府降价，该是多少，就给多少就行了。”

    香港在全球市场，以低税收闻名，除了那几个专门的避税天堂，正常的国家或者地区很少能够达到香港的低税率。

    排除掉不需要国防支出、优质港口本身带来的财富效应以及作为内地与西方世界跳板带来的红利外，香港政府能够维持低税，最核心的原因，就是拍卖地皮所带来的财政收入。

    每年，港府的财政收入，有30%-50%是来自于地产拍卖，各家地产公司、为了争夺地皮，将大量的财富送入港府。

    而工转商，则是地产竞拍的一个竞争对手，如果工转商的成本低于地产竞拍，那地产公司谁还会去拍卖会斗的头破血流？

    因此，对于“工转商”的地皮，港府虽然不会不容许，但需要自付巨额的差价费用，最终算下来，成本会高于地产竞拍，除非这块地非常特殊，特殊到地产拍卖中没有这样的地皮，那才有工转商的价值。

    红磡的这个黄埔港口，自然有着值得的价值。

    “陈生，虽然没有仔细算过，但按照现在红磡的地价，我们要补的差价，恐怕需要4-5个亿左右。”周家杨说道：“再加上这么大地皮开发需要的资金也非常大，未来就算能回本，这投入是不是太大了一点？。”

    “你的意思是5亿资金，不如投在其他地方？”陈志文笑问道。

    “对，投资其他地皮，或者购置物业，安全性要高很多。”周家杨点头说道。

    “说到底就是风险罢了，当年的祁德尊也不是真的拿不出几亿差价，只是算到后面发现投资的资金太多，所以不敢玩。”陈志文淡笑着说道。

    200万尺的地皮，工转商差价的确不小，但后续开发的成本更高，高到让天不怕地不怕的祁德尊，也不太敢下手，一直在犹豫，最终还是放弃，将和记的资金转向其他地方。

    同样性质的太古城，面积还不到黄埔集团这块地的一半，巨大的投资，也让太古集团不敢过分借贷，只能出售大量其他地皮来获取发展资金，这虽然与他们的保守经营风格有关，但超大型小区的投资，也确实巨大，大到让四大洋行级别的财团都很难承受得起。

    “可以这么说，就是最后不亏钱，但这么大投入，如果投在其他地方，也许会获得更高的利润。”周家杨说道。

    “你这么想我很认同。”陈志文拿起桌上的笔，翻过一张二手纸，写了几个数字：1968    1972    1976    1980，随后指着1968说道：“如果现在回到1968年，和黄也是我们的，你觉得我们将这块地商业化，然后建物业，然后在1972年之前，全部卖掉，你觉得风险大吗？又或者去投资其他项目，能有这么高的利润？”

    “这？”周家杨瞬间明白了老板的意思，于是说道：“陈生认为我们接下来几年，地产市场会复制68-72年的牛市？”

    “只高不低，所以我们需要将这块土地尽快转成商业性质，4年的时间，差不多可以全部开发完。”陈志文点点头说道。

    对于知晓历史的他，可是知道未来几年地产市场的疯狂，比起上一次要可怕的多，价格方面，68-72年的这波牛市，平均房价大概涨了3倍，而76-82年则涨了5-6倍，如果再往后推的下一次牛市，从85-97年，则涨了差不多15倍，房价之高，只会越来越离谱。

    在上一次牛市的巅峰时期，香港华资地产五虎市值差不多也就在3-5亿港元左右，而到了1981年，香港前十的地产公司中，没有一个低于30亿港元，之所以涨幅如此之大，就是因为地产升值放大了他们的财富。

    “如果这样的话，我们的确很赚很多，甚至有可能一次性将和黄的负债全部清掉。”周家杨眼神顿时亮了起来，虽然这块地皮最大，但如果真的开发了就能还清和黄的所有负债，那也是超级划算的，要不然，一块地不开发，放在那也是白放，而和黄如果没了负债，或者只有少部分，那资产之雄厚，整个香港估计除了汇丰与置地，无人出其右了。

    “所以，接下来，你的工作重心就是与港府协调好这块地的工转商，价格方面自然能低一点就是一点，和黄的一些其他非商业核心地段的地皮，还是执行之前的计划，尽量与李嘉成或者其他华资地产公司合作，能够套现就套现，剩下一些不错的地皮，就先留着。”陈志文接着说道。
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